il Tramonto

Veel Nederlanders dromen van een ‘huisje’ in Italië. Maar onroerend goed kopen in het buitenland is niet zo eenvoudig, zeker wanneer je taal (nog) niet goed beheerst. Zijn makelaars te vertrouwen? Is het wel legaal gebouwd?

Een droomhuis in Italië. Los van de financiële middelen is de aankoop niet eenvoudig. Je komt veel beren tegen op je weg: verborgen mankementen, is het huis legaal gebouwd, is er één eigenaar of heb je te maken met 12 erfgenamen, recht van overpad, is de prijs onderhandelbaar, wel of geen aanbetaling… en zo kunnen we nog langer doorgaan.

Maar de makelaar en de notaris controleren dit toch allemaal?! NEE DUS! Wij hebben zelf de ervaring dat je niet kunt afgaan op de informatie van de makelaar noch van de notaris.

Wij hebben zelf helaas ook enkele slechte ervaringen met makelaars en notarissen. Slechts één voorbeeld:  samen met vrienden hadden we een bezichtiging van een historische villa. Zij hadden belangstelling om een b&b te beginnen. Op onze vraag aan de makelaar of je in deze villa een commerciële activiteit mag beginnen, was het antwoord “Geen idee, moet je zelf navragen bij de gemeente!” Is alles met vergunning gebouwd en zijn er beperkingen omdat dit wellicht onder monumentenzorg valt? “Geen idee, daar moet een specialist voor inhuren, ik verkoop alleen maar!” Nou, daar sta je dan…. tot zover de inzet van de makelaar, wat een service.

Een paar jaar na dit voorval kochten wijzelf een huis met diverse bijgebouwen. De notaris en ook wij hadden het kadaster gecheckt. Alles stond geregistreerd en bovendien hadden we bewijzen dat de vorige eigenaar jarenlang over deze bijgebouwen de Italiaanse onroerendgoedbelasting had betaald. Bleek later dat van één van de bijgebouwen de gemeente geen bouwvergunning kon achterhalen. Maar een illegaal gebouw is wel ingeschreven in het kadaster, merkwaardig toch….?! Een deel van het gemeentelijk archief was bij een overstroming teloor gegaan maar als koper heb je wel een bewijsplicht. Het is ons uiteindelijk gelukt en alles is goed gekomen, maar dat traject was verre van eenvoudig en duurde lang.

DAAROM IS HET GOED TE VERNEMEN DAT INZAKE DE MAKELAARS E.E.A. GAAT VERANDEREN:

De Italiaanse vastgoedsector staat voor een belangrijke hervorming. De huidige regelgeving voor vastgoedmakelaars dateert uit 1989 en is sindsdien nauwelijks aangepast terwijl, volgens de beroepsverenigingen die de hervorming ondersteunen, de vastgoedmarkt vandaag veel complexer geworden is.

1. Verplichte permanente opleiding

Een vastgoedmakelaar moet een erkende opleiding volgen en slagen voor het examen bij de Italiaanse Kamer van Koophandel. Eens toegelaten tot het beroep bestaat er momenteel geen algemene verplichting om zich verder bij te scholen (eenmaal toegelaten, gold voor altijd). Er komt een systeem van permanente scholing met gecertificeerde opleidingspunten. Het voorstel voorziet in minimaal 60 uur bijscholing, telkens over een periode van drie jaar. Het doel is dat makelaars hun kennis blijven actualiseren rond o.a. wetgeving, fiscaliteit, regelgeving en marktontwikkelingen.

2. Universitair traject als alternatief voor het klassieke examen

Naast de erkende opleiding bij de Kamer van Koophandel, komt er een alternatief universitair opleidingstraject dat toegang kan geven tot het beroep. Hiermee wil men de professionele erkenning van het beroep versterken en beter aansluiten bij andere gereglementeerde sectoren.

3. Alles op papier

De bemiddelingsopdracht (incarico di mediazione) moet schriftelijk worden vastgelegd (wat dus niet altijd werd gedaan). Dit moet zorgen voor meer duidelijkheid voor zowel de eigenaar als de potentiële koper: welke diensten de makelaar levert, welke verplichtingen beide partijen hebben en hoeveel en wanneer commissie verschuldigd is.

Nu de notaris nog…..

Tot zover de rol van de makelaar, want op het gebied van de verantwoordelijkheid van de notaris zijn nog geen wijzigingen in zicht en dat is mijn inziens ook zeker noodzakelijk. Wordt vervolgd?!

Wij hopen van wel, want vergeleken bij de taken en inzet van een Nederlandse notaris, laat de inzet van de Italiaanse te wensen over. Erfdienstbaarheden en vruchtgebruiken zijn hier orde van de dag en de notaris onderzoekt niet actief naar deze omstandigheden. In onze regio kent alleen de provincie Gorizia een Habsburgs kadaster. Staat in dat register een onroerend goed opgetekend dan mag je erop vertrouwen dat het legaal is. Daarentegen is het in de rest van onze regio, en wellicht in heel Italië, zo dat een kadastrale optekening je die garantie niet geeft. Daarom laat een notaris zich door de verkoper verklaren dat alles volgens norm is zonder lasten en verplichtingen. Daar is voor hem de kous mee af. Dit laakbaar handelen van een notaris die schandalig hoge prijzen vraagt is ook net zo min van deze tijd als de torenhoge courtages van de huidige makelaars die standaard zowel van de verkoper als van de koper 3% verlangen, dus 6% in totaal in tegenstelling tot Nederland waar het rond de 1% ligt en dan alleen maar voor de verkoper. Waar wij overigens nog nimmer mee akkoord zijn gegaan, het is maar dat je het weet.

PS: Onze vorige huis in Italië staat te koop. Wil je rechtstreeks van Nederlandse eigenaren kopen zonder tussenkomst (en kosten) van een makelaar, Het huis staat in Pertegada, het laatste dorp op weg van de snelweg naar de badplaats Lignano. Deze badplaats ligt op nog geen 7 km van Pertegada. Niet de drukte van een badplaats, maar wel snel op het strand. KLIK HIER voor foto’s en meer info.